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毛坯房验收过程

2010-10-12 16:46:13  来源:  字号:【    】  浏览:1309

一、概念:屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房才叫做“毛坯房”,

二、验收过程

1)去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验:

A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走

B、《住宅使用说明书》--可带走

C、《竣工验收备案表》

【提示】:而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后开发商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是开发商的过失,可以追究其责任。

D、面积实测表

E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

如果房产商准备充分的话,一般10分钟即可查看完资料。

2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同,看之间的误差为多少,一般为3%,3%之内不考虑,超出部分进行处理,建议定合同为2%误差,但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变,时间为30--40分钟

验收房子

看完那些资料后,基本就可以去验收房子了.

【提示】:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用.从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。

3)现场验收

室内:

1,房屋结构

结构是房屋的骨架,其质量好坏至关重要,但实践中却因其验收的难度而购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告,注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质;如果是不合格,说明该房屋不能居住。如有可能,购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号,木材的等级及砖块的宽实等。此外,还需把握以下几点:

――是否有钢筋外露;

――墙壁是否有裂缝,墙面是否渗水;

――承重墙、梁、柱是否符合设计规范。

2,平面布局

对照购房合同中的房屋平面图,检查房间的结构是否与图纸一致,房间的面积、跨度、长宽是否合理;卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理;门窗位置、走廊的设置是否过于曲折,是否影响家具的摆放。

3,地板楼板

这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量,应当是验收房屋的重点之一,这不仅是安全的要求,也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。

【提示】:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。

4,墙体

墙面是否有裂缝,是否有水淋痕迹,是否有墙皮脱落、起鼓,墙面是否平整。更重要的是,墙身是否笔直,有无倾斜。

【提示】:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。

通风采光

现代住宅设计一般要求户户有窗,间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗,这才能保证采光和通风,有利于健康,有利于提高居住品质。

5,卫浴工程

卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准;卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符;上水、排水是否通畅;是否有裂痕、渗水现象;地面是否防滑;开窗的通风采光效果如何,如无窗,是否有排气扇;是否有装修,如无装修,各种管线是否排放到位,便于装修。

【提示】:验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。

6,厨房工程

厨房的面积、尺寸是否与合同相符,装修标准是否与合同相符,地面是否防滑,灶台高度是否合适,灶具安全性如何,管道线路是否通畅,整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修,是否把各种管道、线路、插口位置预留好。

7,水电工程

上水、下水管道、门阀材质如何,大小开关是否正常;卫生间、厨房上、下水是否通畅;用电线路排是否合理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电,灯具安装是否牢靠,能否正常使用。

【提示】:大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。三、用万用表测量各个强弱电是否畅通,关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路



8,门窗工程

分户门是否牢固,安全,有无防盗功能,如果没有,能否安装防盗门;门的厚度,材质和规格、密封性如何;窗子的材质、规格与厚度,玻璃的品种与厚度是否安全,窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。

【提示】:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了

私密性

检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视,卫生间的窗不得直对楼梯间,门不能直对起居室,居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对,墙壁效果如何。一般来说,外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准,隔声量应大于等于45分贝。

安全性非封闭阳台是否与公用走道接近,有无翻越可能。

9,电信设备

电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户,接插口是否预留,分布是否合理,每套有无对讲设备。

公共设施验收标准

对公共设施进行验收应把握以下几点:

1、楼梯

标准楼梯角度应适中,转向处设有平台供休息;楼梯高度也应注意:阶高在22厘米上下,阶面在15厘米以上,角度为45度;楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。

2、电梯

电台数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度;电梯是自动还是专人看管,有无紧急呼救系统,有无监视系统,有无应急疏散系统,是全天候运行还是分时段运行。

3、供水工程

公共供水是否正常,水压和水流是否正常,水质是否达到饮用水标准,是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺),是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多层住宅不宜采用水箱给水方式,而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管(易锈蚀),还是采用清洁卫生的PC管。

4、供电工程

公共供电是否正常,有无双路供电,是否会出现限电时间,电压是否稳定,电表系统工作是否正常,电表有无抄数。

5、供气工程

供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装),供气容量大小,管道、计量是否正常,气表有无抄数记录。

6、停车场地

有无专用停放非机动车和机动车的场地,容量大小;有无必要的安全防护,是否合同约定一致。

7、公共绿地

小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30%),或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明,查看证明中核定的数据。

8、其他公共设施

有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等,交房时是否兑现;承诺的智能化安全保卫系统是否有着落,有无中央监控、信息采集、预警系统,有无24小时保安。

9、房屋间距

房屋间距对通风、采光影响很大,所交房屋是否符合政府规划间距要求。

10、验收记录和房屋交接

购房者对以上内容一一验收,逐一记录,符合政府规定和合同约定的,通过验收;存在问题的,作好记录,限期整改,不能整改的,应给予经济补偿;问题严重,对房屋使用功能影响重大的,可依法追究开发商相应责任,甚至退房。

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